馬可佳
北京百利威26號(hào)庫(kù)是一個(gè)有故事的地方，這個(gè)不起眼的倉(cāng)庫(kù)位于北京南五環(huán)，面積在1000平方米左右。幾年時(shí)間，這個(gè)倉(cāng)庫(kù)見(jiàn)證了北京B2C巨頭的成長(zhǎng)歷程。
“最早是當(dāng)當(dāng)網(wǎng)在這里租用倉(cāng)庫(kù)，后來(lái)當(dāng)當(dāng)變大搬走了，然后是京東商城租用這里的倉(cāng)庫(kù)，京東變大上市后也搬走了，然后是我們?nèi)ツ臧徇M(jìn)來(lái)，今年年初我們發(fā)展壯大了也換了新庫(kù)。我們搬走以后其他電子商務(wù)公司還在搶這個(gè)庫(kù)。”樂(lè)淘網(wǎng)物流總監(jiān)徐夢(mèng)周告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》。
隨著電子商務(wù)的爆發(fā)式增長(zhǎng)。倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)同樣水漲船高，“北京的倉(cāng)庫(kù)去年到今年1年里租金增長(zhǎng)了20%~30%。廣州的情況也幾乎一樣。而上海倉(cāng)儲(chǔ)更為緊缺，1年時(shí)間里，上海的庫(kù)房大約租金增長(zhǎng)了40%?！毙靿?mèng)周感慨道，能租到倉(cāng)庫(kù)的還是幸運(yùn)兒，還有很多新興的電子商務(wù)網(wǎng)站正在焦灼地四處找倉(cāng)庫(kù)。
“在電子商務(wù)爆發(fā)式增長(zhǎng)的前提下，工業(yè)物流地產(chǎn)增長(zhǎng)顯得不相匹配?！敝倭柯?lián)行北京研究部主管覃曉梅告訴本報(bào)記者，今年一季度，凡客誠(chéng)品、京東商城、卓越亞馬遜和樂(lè)淘網(wǎng)都迅速擴(kuò)容倉(cāng)庫(kù)。而北京去年一年交付使用的只有寶德物流園一個(gè)工業(yè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目。爆發(fā)的電子商務(wù)和工業(yè)物流地產(chǎn)的供不應(yīng)求導(dǎo)致租金快速上揚(yáng)。
電子商務(wù)扎堆“搶庫(kù)”
這是一個(gè)電子商務(wù)爆炸式增長(zhǎng)的年代。Enfodesk易觀智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，2010年第四季度中國(guó)網(wǎng)上零售市場(chǎng)整體環(huán)比增長(zhǎng)29%，全年規(guī)模達(dá)到5200億元。其中，B2C市場(chǎng)規(guī)模約1040億元，占網(wǎng)上零售的20%，比值持續(xù)上升。易觀預(yù)測(cè)，這一情況將持續(xù)上漲，到2013年，B2C網(wǎng)上零售市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到6500億元。
“今年一季度的情況同樣明顯，無(wú)論是電子商務(wù)還是BtoC網(wǎng)站同樣爆炸式增長(zhǎng)?！?易觀國(guó)際分析師陳壽送接受記者電話采訪時(shí)表示，從網(wǎng)上零售市場(chǎng)的細(xì)分?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)看，規(guī)模增長(zhǎng)仍然以服裝、3C類為主導(dǎo)力量。但市場(chǎng)規(guī)模增長(zhǎng)率最大的是出版類，2010年第四季度市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到18.3億，環(huán)比增長(zhǎng)39.6%。
在電子商務(wù)的爆發(fā)式增長(zhǎng)下，擺在面前最大的問(wèn)題就是——庫(kù)房如何解決？
樂(lè)淘網(wǎng)找?guī)斓倪^(guò)程中頗費(fèi)曲折?！胺浅ｋy找，適合我們的庫(kù)不多，而且隨著電子商務(wù)的不斷做大，換大庫(kù)的壓力接踵而來(lái)?！毙靿?mèng)周說(shuō)，“現(xiàn)在很多企業(yè)不得已自建庫(kù)房，但其實(shí)并不是理想狀態(tài)，因?yàn)閿U(kuò)大庫(kù)存的需求隨時(shí)存在?！?/p>
根據(jù)仲量聯(lián)行最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，樂(lè)淘網(wǎng)站在短短1年時(shí)間里，北京庫(kù)房從1000多平方米增長(zhǎng)到10000多平方米。
凡客誠(chéng)品也是2010年發(fā)展非?？焖俚腂2C網(wǎng)站。凡客誠(chéng)品相關(guān)負(fù)責(zé)人向本報(bào)透露，凡客誠(chéng)品2010年從最初的北京、上海、廣州三個(gè)庫(kù)房，增加至成都、武漢、沈陽(yáng)、西安、濟(jì)南等8個(gè)庫(kù)，凡客誠(chéng)品目前還在中國(guó)的其他城市尋找?guī)旆??！拔覀兊膸?kù)房面積從去年的十幾萬(wàn)平方米，增加到如今的三十幾萬(wàn)平方米，而且年底還會(huì)增加?！?/p>
還有京東商城，由于上海庫(kù)房緊缺，京東商城不得不在上海自建庫(kù)房。
“上海青浦地區(qū)的租金上漲最快，如今已經(jīng)漲到每天每平方米1元以上?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士抱怨說(shuō)。
房地產(chǎn)商急“轉(zhuǎn)型”
對(duì)電子商務(wù)的爆炸式發(fā)展，土地市場(chǎng)顯得難以適應(yīng)。根據(jù)仲量聯(lián)行報(bào)告，2011年第一季度，在2010年物流倉(cāng)儲(chǔ)吸納量創(chuàng)新高、空置率達(dá)歷史低位的基礎(chǔ)上， 2011年第一季度，市場(chǎng)中仍然沒(méi)有新物流項(xiàng)目竣工。
“上一季度完工的新項(xiàng)目——通州物流基地的寶德物流倉(cāng)庫(kù)已成功簽約一半以上可租賃面積，預(yù)計(jì)下季度會(huì)有更多租戶進(jìn)駐。”覃曉梅表示，經(jīng)過(guò)前兩個(gè)季度高于5.0%的增長(zhǎng)之后，2011年第一季度，北京物流市場(chǎng)租金維持上升趨勢(shì)，平均凈有效租金達(dá)每天每平方米0.90元，環(huán)比增長(zhǎng)2.5%。
“工業(yè)物流用地相對(duì)稀缺?！瘪麜悦氛J(rèn)為，中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的快速擴(kuò)張，對(duì)物流服務(wù)和倉(cāng)庫(kù)空間持續(xù)增長(zhǎng)的需求將在未來(lái)項(xiàng)目的大面積預(yù)租活動(dòng)中呈現(xiàn)出來(lái)。仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，2011年對(duì)新增供應(yīng)的吸收量將處于高位水平，物流租金水平將持續(xù)上漲。
目前工業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率并不高。不過(guò)從去年開(kāi)始，住宅地產(chǎn)頻頻受到宏觀政策調(diào)控，工業(yè)地產(chǎn)被譽(yù)為“地產(chǎn)界的最后一塊凈土”，重新吸引了開(kāi)發(fā)商、地方政府、投資客以及銀行的眼光。
目前，不少品牌開(kāi)發(fā)商正籌謀轉(zhuǎn)向“工業(yè)地產(chǎn)”。萬(wàn)通控股集團(tuán)是最為明顯的例子，為了搭上工業(yè)地產(chǎn)“快車(chē)”，萬(wàn)通聯(lián)手TCL集團(tuán)，目的在于整合TCL集團(tuán)屬下的眾多工業(yè)用地及廠房，盤(pán)活不動(dòng)產(chǎn)從而降低運(yùn)營(yíng)成本。
對(duì)于工業(yè)地產(chǎn)發(fā)力的還有世茂集團(tuán)。
此外遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、合生創(chuàng)展也紛紛試水工業(yè)地產(chǎn)。和開(kāi)發(fā)商相比，地方政府顯得更為敏感。從各地公布的“十二五”規(guī)劃可以看出，2011年開(kāi)始，各省區(qū)的產(chǎn)業(yè)園上馬和擴(kuò)建相當(dāng)注目。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2010年底，全國(guó)有國(guó)家級(jí)工業(yè)園111家，省級(jí)工業(yè)園更高達(dá)2356家；這意味著，未來(lái)五年中國(guó)將進(jìn)入各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)的高峰期。